Como bien se sabe, dentro de un arrendamiento de una vivienda es posible repercutir a los inquilinos cualquier tipo de gastos, sin embargo, es diferente que la repercusión de estos gastos no hiciera viable el alquiler, si hubiera otras viviendas donde no se repercutieran. Con la entrada en vigencia de la Nueva Ley de Vivienda, se exceptúa de manera puntual los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización de los contratos. Del mismo modo, indica que los gastos por los servicios con que cuenta la vivienda alquilada, que se individualicen mediante aparatos contadores, serán en todo caso de cuenta del arrendatario, tal y como lo recuerdan desde la Agencia Negociadora del Alquiler. La Lau establece expresamente en su artículo 20, que “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”. De todo tal, excepto que se pudieran individualizar, todos los demás gastos podrían ser repercutibles a los inquilinos. Para que tengan validez los pactos de repercusión, la Ley exige que deben constar de manera escrita y, además, determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha de celebración del arrendamiento. Lo ideal es que el inquilino conozca con anticipación en el momento de la firma del contrato, cuales son todos los gastos que le repercuten y su correspondiente importe. En LUXURY HOMES TF te damos el detalle de las cláusulas que se pueden incluir en el contrato de arrendamiento y las que no, continúa leyendo. Gastos de gestión inmobiliaria: Tanto los gastos de gestión inmobiliaria, como los de formalización de los contratos, se encuentran excluidos de los gastos que pueden ser repercutidos en el inquilino. Los gastos por los servicios con que cuente la vivienda arrendada, que se individualicen mediante aparatos contadores, correrán por cuenta del arrendatario. Los seguros de impago de rentas y de responsabilidad civil: Los seguros de impago de rentas y de responsabilidad civil son gastos que se pueden repercutir a los inquilinos, si a estos les interesaran los arrendamientos que se les ofrecieran con la repercusión de estos gastos. Por tanto, el importe de dichos seguros se puede repercutir a los inquilinos. Duración del alquiler: Normalmente los contratos de alquiler suelen celebrarse a un plazo de un año, y una vez vencido, se realicen prórrogas obligatorias de 5 años de duración o siete, dependiendo de si el arrendador es una persona física o jurídica. Por esta razón, el establecer un plazo mínimo de 7 años traería consigo algunas consecuencias diferentes para el arrendador y para el arrendatario. Para el arrendatario, implicaría tener que asumir un compromiso de que si se resuelve el arrendamiento antes de la fecha fijada tendría que asumir mayores penalizaciones. Para el arrendador, establecer una duración mínima de siete años conllevaría que, si le surgiera con anterioridad al plazo fijado una necesidad de tener que recuperar la vivienda arrendada, no podrá hacerlo hasta que hubiese terminado el periodo inicial pactado. Actualización de los alquileres: Frente a este punto y teniendo en cuenta el IPC o cualquier otro índice de indexación, las actualizaciones de renta para este 2023 están limitadas al 2% y para el año 2024 al 3%, posteriormente para el 2025 hay un compromiso de crear un nuevo índice de actualización que debe sustituir el IPC. NO ESTA PERMITIDO establecer una cláusula que prefije una “subida según el IPC”: En caso de presentarse esta situación, sería nula de pleno derecho, y se tendrá como inexistente dentro del contrato, ya que la Ley habla de “variación porcentual experimentada por el IPC”, y las variaciones pueden ser al alza o a la baja, no solo al alza, porque en caso de admitirse este tipo de estipulaciones se estaría perjudicando a los inquilinos de acuerdo con lo establecido en el artículo 6 de la LAU. No debe aparecer el IPC como referencia: En los contratos de alquiler de vivienda habitual, no debe aparecer el IPC como índice de referencia para actualizar anualmente las rentas. En este orden de ideas, todos los nuevos contratos que se celebren a partir del 26 de mayo de este año, fecha en la cual entró en vigor la nueva Ley, y que por lo tanto toque actualizar en el 2024, la actualización queda de la siguiente manera: En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor (más de 10 inmuebles urbanos), la actualización de la renta será la que resulte del pacto al que lleguen acuerdo las partes, sin que en ningún caso la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de pacto de actualización, la renta quedaría congelada.   En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, la actualización de la renta será la que resulte del acuerdo al que lleguen las partes. En ausencia de acuerdo, la actualización estaría topada al 3%. En ausencia de pacto de actualización, la renta quedaría congelada.   Para actualizaciones futuras habrá que prever en los contratos que las rentas se actualizarán conforme al nuevo índice de actualización que compromete nueva Ley de vivienda debe estar operativo a finales del 2024, y para el caso que no se creara, recomiendo estipular en los contratos, remitirse de nuevo al IPC o a cualquier índice oficial que se establezca al efecto, pero siempre reflejando una voluntad actualizadora.   Gastos que no se pueden incluir dentro del contrato de alquiler: En primer lugar, se encuentran los gastos de gestión inmobiliaria, que corresponden al importe que suelen cobrar las agencias por intermediar, buscar inquilinos, mediar, y enseñar las viviendas. En segundo lugar, cerrando el límite de gastos que no se pueden cobrar al inquilino, están los gastos de formalización de los contratos, que hacen referencia a los honorarios que cobran los profesionales que intervienen en la redacción de contratos, como notarios, abogados, Apis u otros profesionales que intervengan. Gastos que si se permiten incluir conforme a La Ley de Vivienda: La Ley no limita la repercusión de otros gastos que se originen con posterioridad a la firma de los contratos (porque ha cerrado el límite de gastos que no se pueden repercutir, con los gastos de formalización), como los derivados por llevar a favor de los inquilinos la posterior administración de los alquileres, siempre que le ofrezcan servicios adicionales que realmente les beneficien, como por ejemplo, la limpieza de las viviendas al momento de finalizar el arrendamiento, servicios de reparaciones, asesoría legal, entre otros servicios en los cuales sea posible acreditar un beneficio directo para los inquilinos y que justifique su cobro.    

¿SABES COMO SE REPARTE UNA HERENCIA? EN LUXURY HOMES TE CONTAMOS TODOS LOS DETALLES En este post te contaremos todo lo que necesitas saber sobre la adecuada repartición de una herencia, así como también te brindaremos información de lo que sucede en los casos en donde no se cuenta con la existencia de un testamento y cuando no hay un acuerdo entre los herederos al momento de hacer la partición hereditaria. Empecemos por definir las diferencias entre aceptación y reparto de la herencia, veamos: Es de común ocurrencia que los herederos que han aceptado una herencia entienden de manera errónea, que desde ese momento pueden disponer de los bienes hereditarios, y que, el hecho de haber aceptado les otorga libres facultades inmediatas para vender, hipotecar etc.…, no obstante, la aceptación y reparto de la herencia son dos actos completamente diferentes. Cuando se produce la aceptación de la herencia, el heredero pasa a ser parte del caudal hereditario, y esto aplica tanto para bienes como para deudas, sin embargo, no se encuentra habilitado para disponer de ello, hasta que la herencia sea repartida. En el momento en el que se realiza el reparto de la herencia, se procede a liquidar las deudas existentes y se reparte la titularidad exclusiva de los bienes entre los herederos. De este modo, se entiende entonces, que, para repartir la herencia, es indispensable que los herederos hayan aceptado o en su defecto renunciado a la herencia.  Por regla general, la aceptación y el reparto se dan en un mismo acto, sin embargo, no es obligatorio. ¿Qué debe ocurrir antes del reparto de una herencia? Antes de llevar a cabo el reparto de los bienes hereditarios, deberán agotarse los siguientes actos previos: La liquidación de gananciales: Si la persona fallecida se encontraba casada en régimen de gananciales, es necesario que previamente se realice la liquidación de los bienes gananciales. Lo anterior, quiere decir que debe indicarse que bienes le corresponden al cónyuge viudo y cuales son parte de la herencia del difunto. Es habitual que esta liquidación se realice en la misma escritura de herencia, aunque esto no implica que no pueda realizarse de manera separada.   La colocación de los bienes donados: Si nos encontramos ante un caso en donde un padre ha donado a un hijo determinado bien, la ley presume que dicha donación hace parte de su herencia. Tendrá que tenerse en cuenta el valor de lo recibido en vida del progenitor, para que el hijo lo tome de menos en la herencia, de este modo, se sabrá cuál es el caudal hereditario y se procederá a repartirlo entre los demás interesados, esta figura recibe el nombre de colación. Te contamos como realizar el reparto de una herencia, continúa leyendo: Al momento de llevar a cabo la repartición de una herencia, pueden ocurrir diferentes situaciones: Reparto de herencia con testamento: El testador podrá repartir sus bienes entre los herederos o nombrar a sus herederos sin hacer reparto. Si nos encontramos ante el caso de un testados que ha optado por repartir sus bienes entre los herederos, se tendrá que respetar la voluntad del testador.   Si, por el contrario, el testador se limita a designar a sus herederos, el reparto de la herencia deberá realizarse por estos. Este reparto puede llevarse a cabo mediante un cuaderno particional en el cual se reunirán todos los datos de los interesados en la herencia.   También es posible que el testador quiera dejar un determinado bien a un heredero en concreto, figura que se denomina como legado, y el legatario pasaría a recibir solo lo que el testador haya estipulado, de modo que, el resto de los bienes y deudas, le corresponden a los demás herederos en la forma prevista por el testador o por común acuerdo entre ellos.   El testador siempre deberá respetar la legítima, que es la parte de la herencia de la cual el testador no puede disponer por estar reservada para los herederos legítimos.   Reparto de la herencia sin testamento: Cuando el difunto no ha otorgado un testamento, serán los herederos legítimos quienes se encarguen de realizar la repartición de la herencia.   En el cuaderno particional se deberá respetar la igualdad entre los diferentes herederos.   Supuesto especial: El contador/partidor: Se trata de un tercero encargado de realizar el reparto del caudal hereditario, utilizando el cuaderno particional. Si el fallecido se encontraba casado en régimen de gananciales, tendrá que realizarse la liquidación de gananciales contando con la autorización previa otorgada por el cónyuge viudo.   Contador-partidor testamentario: Es la persona que el testador ha elegido para llevar a cabo el reparto de la herencia. Contador-partidor dativo: Cuando nos encontramos ante una herencia en la cual no se ha otorgado testamento, los herederos de común acuerdo se encontrarán habilitados para nombrar un contador/partidor. Ante la ausencia de un acuerdo, los herederos que representen el 50% del haber hereditario tendrán la posibilidad de requerir el nombramiento. Igualmente, también en viable que se solicite el nombramiento de un contador-partidor si no ha sido designado por el testador. En estos eventos, el contador partidor será nombrado por el notario o letrado de la Administración de Justicia.   Finalmente, te explicamos que pasa cuando no existe un acuerdo en el reparto de la herencia: En estos casos, será necesario acudir a la división judicial de la herencia. Esta es una solución alternativa a las anteriores, es decir, contador partidor testamentario o dativo. Al respecto, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en el Artículo 782.1 que: “Cualquier coheredero o legatario de parte alícuota podrá reclamar judicialmente la división de la herencia, siempre que ésta no deba efectuarla un comisario o contador-partidor designado por el testador, por acuerdo entre los coherederos o por el secretario judicial o el Notario”.   Teniendo en cuenta la confusión que implica para muchas herencias llevar a cabo el reparto de los bienes, respetando la legítima y todas las disposiciones legales, además de contar con el asesoramiento de un profesional. En Luxury Homes contamos con nuestro propio departamento legal en el cual podremos brindarte una asesoría especializada y profesional en materia hereditaria, civil, fiscal, e inmobiliaria.